美国楼市风向开始转变

　　今年以来，美国房屋销售量持续下跌。房价高涨和加息引发的利率上升是导致有意购房者放弃买房的主要原因。楼市衰微预示着美国经济或将走向疲软。越来越多的有意购房者弃买转租，美国多地楼市已转入买方市场。

　　美国楼市与股市纷纷接近历史高位，投资者不免产生资产价格泡沫或将破裂的担忧。

　　居高不下的房价、不断上涨的房贷利率令美国购房者踯躅不前，尽管美国就业市场和GDP暂时未露出颓象，但在美国房地产市场上弃买转租的人越来越多，美国楼市走软的局面已经显现。

　　今年以来，美国楼市风向转变明显。美国全国房地产商联合会的调查显示，美国二手房购买量较上年下跌4.1%，已经连续7个月下跌。进入9月份后，主动看房的客户日益稀少，人们的购买意愿日趋低落。美国房价在2012年触底后，至今已经上涨50%。期限30年的美国住宅抵押贷款利率今年快速增长1个百分点，目前已经突破了5%，创8年来新高。综合计算，美国购房者月供均价较年初上涨了16%，以致很多有意购房者高呼“买不起”。

　　美国地产经纪商协会近日公布数据显示，美国9月份成屋销售总数年化515万户，创2015年11月份以来新低，市场预期529万户，8月份由534万户下修为533万户，刷新了7月份创造的2016年2月份以来最低水平。至此，房屋销售已经连降6个月，7月份时已经创下5年来最长连月下滑期。

　　业内专家认为，房屋销售下滑与利率回升有关。美国抵押贷款银行家协会公布的10月8日当周数据显示，30年抵押贷款平均利率升至5.1%，创2011年2月份以来新高。首套房买家和借款者常用的美国联邦住房管理局（FHA）担保30年期FHA贷款平均利率升至4.5%，创2011年2月份以来新高。住宅调查机构Attom数据解决方案公司发布的三季度美国住宅可负担指数为92，低于二季度的95和去年同期的102，并创2008年三季度以来的10年新低。

　　自去年年底以来，包括高盛在内的多家华尔街机构表示，美国楼市与股市接近历史高位，投资者不免产生资产价格泡沫或将破裂的担忧。今年2月份美联储主席鲍威尔上任以来，也多次强调包括股票在内的部分资产价格过高，暗示未来将继续加息。美联储12月份再次加息是大概率事件，2019年可能加息3次，欧洲央行2018年末也将退出量化宽松，2019年夏天或加息，全球流动性将进一步收紧，资产价格面临调整压力。

　　美国购房者多数看重房子的升值潜力，房价快速上涨透支了未来数年的涨幅，购房者开始对房屋日渐挑剔，致使多地楼市转入买方市场。楼市衰微预示着家具、装修等相关行业即将进入衰退。分析认为，美国房地产市场这一走势意味着美国经济将日渐疲软。此外，由于高房价和高利率将限制部分购房者的消费能力，美国房屋销售量可能继续下滑。从中长期来看，美联储加息缩表压力将在2019年四季度集中释放，提升贷款利率和购房成本，届时新屋、房屋销售数据将面临顶部盘整。

　　联邦住房贷款抵押公司调查显示，目前超过四分之三的美国人认为租房比买房更合算。未来几个月，待售房屋的购买需求可能保持疲软，约58%的租房者表示目前没有购房计划，高于2月份调查的54%。

　　今年以来，特朗普名下房地产项目中的“皇冠明珠”特朗普大厦仅售出2套，与去年的7套和前年的8套相比大幅减少。数据显示，特朗普大厦的售价也在今年遭遇跳水，今年的单位成交价比特朗普当选总统的2016年暴跌了30%。